住宅ローンの繰り上げ返済は本当にお得か?【現金持っておきたい私は否定派】

持家所有の方は、当たり前のように住宅ローンの返済が毎月やってきます。中にはボーナスを返済に回している人もいて、早くローン返して楽になりたいって考えますよね。

私もその一人。ある程度まとまったお金が出来たら、どの家庭でも繰り上げ返済の話が出るはず。

住宅ローンはひと月あたりでも大きな割合を占める支払なので、早く楽になりたいという気持ちは誰しもあります。それに加えて金利分が繰り上げ返済で少なくなれば総支払額も減る。それなら繰り上げ返済をしない理由はないですよね。

でも住宅ローンの繰り上げ返済って本当にお得でしょうか?

私の家の購入時にファイナンシャルプランナーの無料相談を受けた際に言われたんです。

「今の低金利時代は住宅ローンの繰り上げ返済に大きな意味はないですよ。繰り上げ返済をするなら、現金を持っておいた方がいいです。」

このコメントを深堀してみたいと思います。

ちなみに私は繰り上げ返済は否定派です。ファイナンシャルプランナーのいう通り、現金が手元にあったほうが自由度が上がるという理由からです。

では、まいりましょう。

繰り上げ返済vs.資産運用

繰り上げ返済で減少する支払いと、繰り上げ返済のお金を資産運用に回した場合の利益比較をしましょう。

条件は下記です。

住宅ローン残高 : 3500万円
返済期間 : 30年
ローン金利 : 0.65%
繰り上げ返済方式 : 期間短縮(返済回数を減らす)
貯金 : 1000万円

どっかで見たことあるシチュエーション。こちらは我が家の状況に近い形にしています。そうしないと比較調査に本気出せないからね。

貯金を全部繰り上げ返済に使った場合のシミュレーション結果はこちら。

約179万円の得になります。且つ110回分の支払いが無くなるので、そちらも貯蓄に回すとして、

1790354円 + 107035円 × 110回 = 13564204円

30年の期間でこれだけの金額が浮きます。

続いて1000万を資産運用で30年回した場合。金利は1.0%とします。

1000万円をそれぞれの運用をした場合、30年後に残る現金はこうなります。

繰り上げ返済 : 1356.4万
資産運用 : 1347.8万円

大きな差はありませんね。

でもツッコむべきところは資産運用の金利を1.0%としていることです。元本保証している安全な資産運用は預金や国債くらいです。ご存知の通り、大きな金利は望めない。金利1.0%って結構ハードル高いんです。勉強しないと難しいでしょう。

でも繰り上げ返済をしてしまうと現金がなくなり、自由度が減るのも事実です。

繰り上げ返済はローン金利が高いときは恩恵が大きいでしょうが、今は超低金利時代。そこまで恩恵が大きくならないんだな、という印象を受けました。

住宅ローン金利急上昇時に繰り上げ返済しても遅くない

今は住宅ローンが超低金利ですが、変動金利の指標となる短期プライムレートは20年以上も2.0を切ったまま。不動産会社からも再び上がる確率は低いと言われ、ローンは変動金利を選択している人が多いんじゃないですかね。それも月々の支払額を考えて35年で組んでる人がほとんどでしょう。

住宅ローンを組む時に夫婦で、「金利急上昇のリスクに備えて、頑張ってお金貯めて早く繰り上げ返済しようね♪社畜兼ATM君♪」なんて会話は絶対しているはず。

でも繰り上げ返済の額が同額なら、短縮期間はそこまで大きく変わりません。

10年後に繰り上げ返済した場合の支払い回数を、前述の結果と比較するとこうなります。

2019年9月 : 110回
2029年9月 : 103回

月々支払いの元本比が高くなるので、若干短縮期間が短くなりますが大きな差ではないです。金利急上昇した後の月々の支払額も、元本の残りに差がほとんど出ないので差が出ないでしょう。

もちろん支払い減少幅は減りますが、現金は持っておいて後から繰り上げ返済しても遅くはないと思います。

団体信用保険(団信)がなくなる

続いて団信について。繰り上げ返済をしてしまうと、当たり前ですが団体信用保険がなくなります。

もし1000万円の繰り上げ返済をすると、返済時点での保険受取額が3500万円から2500万円まで減るという事です。また保証期間も10年短縮されます。

住宅がお金を生んでくれるわけではないので、見かけ上問題はない様に見えます。ただし、もしもの場合は繰り上げ返済しなければ1000万円の貯蓄が残り、かつ住宅ローン支払いが必要無くなります

私は団信は使える保険の一つだと思っていますので、これは影響してくると考えます。せっかく住宅ローン組んだので、団信も保険として考慮しておきたいですね。

想定される「もしものとき」は多い

家にまつわるもしものときって、割とたくさんある。

  • 家族の事故、入院、通院、死亡
  • 災害による家の損傷
  • 火災
  • 家族の移住による家の売却

現金がないと、これらの不測の事態に対処できないです。もしもの時の保険として、現金を持っておくことは繰り上げ返済よりも重要だと思います。

焦って繰り上げ返済しない派に一票

繰り上げ返済は、支払い額の減少と返済期間短縮が早期に確定できることと、早期であればそれらの恩恵を多く得られることがメリットという感じですね。

確かに毎月支払いが長期襲ってくるプレッシャー、変動金利の上昇が怖いというのは分かります。精神的な圧迫感から繰り上げ返済して楽になりたいという心の動きも理解できます。

でも少し冷静に見た方がいいんじゃないですかね。住宅ローンの支払いより現金が少なくなる方がよっぽど怖えぇっすよ。住宅ローン支払うためだけに生きてるわけじゃないですからね。

、、、繰り上げ返済いらね!って言い切ったので、資産運用の勉強始めてみます。繰り上げ返済のお得分を資産運用で上回って「あの時繰り上げ返済しときゃよかったなぁ。。」ってならないようにします。

 

ではまた。